Luźno o inwestowaniu

Mniej znane klasy aktywów – jak inwestują profesjonaliści?

Kiedy ktoś zaczyna interesować się inwestowaniem, bardzo szybko trafia na kilka tych samych rozwiązań.

Akcje. ETF-y. Obligacje. Złoto. Mieszkanie na wynajem.

I nie ma w tym nic złego. To ważne i popularne elementy świata inwestowania, od których wiele osób zaczyna swoją edukację.

Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy zaczynamy traktować je jak cały dostępny świat inwestycji.

Bo im głębiej wchodzimy w temat, tym bardziej okazuje się, że pomiędzy „kupuję ETF” a „kupuję mieszkanie” istnieje ogromna przestrzeń innych możliwości.

Są nieruchomości komercyjne, REIT-y, finansowanie przedsiębiorstw, private debt, pożyczki zabezpieczone hipotecznie, wierzytelności i wiele innych struktur, które przeciętny inwestor indywidualny spotyka znacznie rzadziej niż akcje czy fundusze indeksowe.

Nie oznacza to, że są one lepsze.

Nie oznacza też, że każdy inwestor powinien z nich korzystać.

Warto jednak wiedzieć, że istnieją — i przede wszystkim rozumieć mechanizmy, które za nimi stoją.

Bo jednym z momentów, w których inwestor zaczyna naprawdę rozwijać swoje myślenie, jest chwila, gdy przestaje zadawać wyłącznie pytanie:

„W co mogę zainwestować?”

a zaczyna pytać:

„Skąd w tej inwestycji bierze się zysk, jakie ryzyko podejmuję i co właściwie chroni mój kapitał?”

Najważniejsze zasady

• Świat inwestowania jest znacznie większy niż giełda, obligacje i mieszkania. Inwestorzy profesjonalni korzystają również z wielu mniej znanych klas aktywów i struktur finansowych.
• Mniej znana inwestycja nie oznacza automatycznie lepszej inwestycji. Często oznacza również mniejszą płynność, większą złożoność albo potrzebę dokładniejszej analizy.
• Najważniejsze jest zrozumienie źródła zwrotu. Zanim ocenimy potencjalną stopę zwrotu, warto wiedzieć, kto lub co generuje pieniądze potrzebne do jej wypłaty.
• Profesjonalni inwestorzy analizują nie tylko potencjalny zysk, ale również konstrukcję ryzyka. Liczy się między innymi płynność, zabezpieczenie, jakość aktywa, źródło spłaty i możliwość wyjścia z inwestycji.
• Poznanie nowej klasy aktywów nie oznacza, że trzeba od razu w nią inwestować. Najpierw warto zrozumieć mechanizm i dopiero później zdecydować, czy w ogóle pasuje on do własnej strategii.

Dlaczego inwestor indywidualny widzi tylko część rynku?

To, z jakimi inwestycjami spotykamy się najczęściej, w dużej mierze zależy od tego, gdzie szukamy informacji.

Bank pokaże nam przede wszystkim lokaty, obligacje, fundusze i produkty oszczędnościowe.

Dom maklerski pokaże akcje, ETF-y i inne instrumenty notowane na rynku publicznym.

Portale finansowe regularnie omawiają giełdę, złoto, obligacje, kryptowaluty czy mieszkania.

W efekcie łatwo dojść do wniosku, że właśnie z tych kilku elementów składa się cały świat inwestowania.

Tymczasem profesjonalny rynek kapitałowy jest znacznie szerszy.

Kapitał może finansować przedsiębiorstwa, magazyny, centra logistyczne, hale produkcyjne, parki handlowe, projekty infrastrukturalne, wierzytelności, nieruchomości specjalistyczne czy całe portfele aktywów.

Może również trafiać do przedsięwzięć, które nigdy nie pojawiają się na giełdzie.

Dlatego ważne jest rozróżnienie pomiędzy:

tym, co jest łatwo dostępne dla inwestora indywidualnego,

a

tym, co rzeczywiście istnieje w świecie inwestycji.

Za najbardziej widoczną częścią rynku znajduje się więc kolejna warstwa możliwości, o której początkujący inwestor często po prostu jeszcze nie wie.

Można porównać to do mapy.

Na początku widzimy kilka głównych dróg. Są dobrze oznaczone, łatwe do znalezienia i korzysta z nich większość ludzi.

Z czasem zaczynamy zauważać również drogi boczne.

Nie każda prowadzi tam, dokąd chcemy dotrzeć. Niektóre są trudniejsze, wolniejsze albo wymagają lepszego przygotowania.

Jednak sama świadomość ich istnienia powoduje, że zaczynamy patrzeć na całą mapę inaczej.

Co właściwie oznacza „klasa aktywów”?

Zanim przejdziemy do mniej znanych inwestycji, warto uporządkować jedną podstawową rzecz.

Klasa aktywów to nie tylko nazwa rodzaju inwestycji.

Znacznie ciekawsze pytanie brzmi:

Jaki mechanizm ekonomiczny stoi za tym aktywem i skąd ma pochodzić nasz zwrot?

Jeżeli kupujemy akcję, stajemy się współwłaścicielem przedsiębiorstwa. Wartość naszej inwestycji zależy między innymi od wyników firmy, jej przyszłego rozwoju i tego, ile inni inwestorzy są gotowi zapłacić za jej akcje.

Jeżeli kupujemy obligację, pożyczamy kapitał emitentowi i oczekujemy jego zwrotu wraz z ustalonym wynagrodzeniem.

Jeżeli kupujemy nieruchomość, źródłem zwrotu może być czynsz, wzrost wartości nieruchomości albo połączenie obu tych elementów.

Jeżeli finansujemy przedsiębiorstwo w ramach private debt, również udostępniamy kapitał, ale odbywa się to poza klasycznym publicznym rynkiem obligacji i często na warunkach dostosowanych do konkretnej transakcji.

Jeżeli kupujemy wierzytelność, nabywamy prawo do przyszłego przepływu pieniężnego.

Warto przy tym pamiętać, że stopa zwrotu nie jest źródłem zwrotu. Informacja, że inwestycja ma przynosić 8%, 10% czy 12% rocznie, mówi nam, ile inwestor oczekuje otrzymać. Nie wyjaśnia jednak, skąd mają pochodzić pieniądze potrzebne do wypłaty tego wynagrodzenia.

To prowadzi do bardzo ważnej zmiany sposobu myślenia.

Zamiast pytać wyłącznie:

„Co kupuję?”

warto zacząć pytać:

„Co będzie generowało pieniądze, dzięki którym moja inwestycja ma przynieść zwrot?”

To pytanie będzie powracało przez cały ten przewodnik.

Jeżeli chcesz wcześniej uporządkować najbardziej podstawowe grupy inwestycji, warto przeczytać także artykuł Jakie są najpopularniejsze klasy aktywów?.

REIT-y – nieruchomości bez kupowania własnego mieszkania

Dla wielu inwestorów indywidualnych hasło „inwestowanie w nieruchomości” niemal automatycznie oznacza zakup mieszkania na wynajem.

Tymczasem świat nieruchomości inwestycyjnych jest znacznie większy.

Jednym z najłatwiejszych sposobów, żeby to zobaczyć, są REIT-y.

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to w uproszczeniu struktura, która posiada nieruchomości generujące dochód lub inwestuje w aktywa związane z rynkiem nieruchomości.

Zamiast samodzielnie kupować jeden lokal, inwestor może uzyskać ekspozycję na podmiot posiadający cały portfel nieruchomości.

W takim portfelu mogą znajdować się na przykład:

• magazyny,
• centra logistyczne,
• biurowce,
• centra danych,
• obiekty handlowe,
• nieruchomości mieszkaniowe,
• obiekty związane z ochroną zdrowia,
• nieruchomości specjalistyczne.

To pokazuje ważną różnicę.

Inwestowanie w nieruchomości nie musi oznaczać:

„kupuję mieszkanie i szukam najemcy”.

Może oznaczać także:

„mam udział w przedsiębiorstwie, którego głównym majątkiem są nieruchomości generujące przepływy pieniężne”.

Skąd bierze się zwrot w REIT-ach?

Podstawowy mechanizm nadal jest stosunkowo łatwy do zrozumienia.

Nieruchomości należące do REIT-u są wynajmowane.

Najemcy płacą czynsze.

Z tych przepływów finansowane są między innymi koszty funkcjonowania nieruchomości, obsługa finansowania oraz wypłaty dla inwestorów.

Na wartość inwestycji wpływa również wartość samego portfela nieruchomości i sposób, w jaki rynek wycenia dany REIT.

Możemy więc spojrzeć na to jako na pomost pomiędzy dwoma dobrze znanymi światami:

nieruchomościami oraz rynkiem kapitałowym.

Dlaczego takie rozwiązania są interesujące dla inwestorów?

REIT pozwala uczestniczyć w rynku nieruchomości bez konieczności samodzielnego kupowania całego budynku, zarządzania najemcami czy angażowania bardzo dużego kapitału w pojedynczy obiekt.

Dodatkowo pojedynczy REIT może posiadać wiele nieruchomości w różnych lokalizacjach i obsługiwać wielu najemców.

Nie oznacza to jednak, że ryzyko znika.

REIT może być zadłużony, może działać w słabnącym segmencie rynku, może mieć problem z najemcami albo ponosić wysokie koszty finansowania.

Jeżeli jest notowany na giełdzie, jego wycena może również mocno się zmieniać niezależnie od tego, że należące do niego budynki nadal stoją w tych samych miejscach.

Dlatego nawet tutaj warto wrócić do naszego podstawowego pytania:

Co generuje przepływ pieniężny i jakie wydarzenia mogą ten przepływ osłabić?

Nieruchomości komercyjne – świat większy niż mieszkanie na wynajem

REIT-y prowadzą nas naturalnie do kolejnego obszaru: nieruchomości komercyjnych.

W Polsce rozmowa o inwestowaniu w nieruchomości bardzo często zaczyna się i kończy na mieszkaniach.

Tymczasem z punktu widzenia profesjonalnego rynku nieruchomości to tylko jeden z wielu segmentów.

Kapitał inwestycyjny pracuje również w:

• magazynach,
• centrach logistycznych,
• halach produkcyjnych,
• retail parkach,
• biurowcach,
• hotelach,
• obiektach medycznych,
• centrach danych i wielu innych specjalistycznych nieruchomościach.

Mechanizm ekonomiczny pozostaje w dużej części znajomy.

Jest nieruchomość.

Jest najemca.

Najemca korzysta z powierzchni i płaci za możliwość jej użytkowania.

Ale skala, konstrukcja umów, finansowanie i sposób zarządzania ryzykiem mogą być zupełnie inne niż w przypadku pojedynczego mieszkania.

Magazyn zamiast mieszkania

Wyobraźmy sobie prosty przykład.

W mieszkaniu na wynajem podstawowym źródłem przepływu pieniężnego jest czynsz płacony przez osobę lub rodzinę, która w nim mieszka.

W magazynie źródłem przepływu może być czynsz płacony przez firmę logistyczną, sieć handlową albo przedsiębiorstwo wykorzystujące obiekt do przechowywania towarów.

W hali produkcyjnej najemcą może być firma prowadząca w niej działalność przemysłową.

W retail parku przepływy pochodzą z czynszów płaconych przez wiele różnych punktów handlowych i usługowych.

W każdym przypadku inwestor posiada aktywo, którego wartość jest związana nie tylko z samym budynkiem, ale również z jego zdolnością do generowania dochodu.

Profesjonalny inwestor patrzy na przepływ, nie tylko na budynek

To bardzo ważna różnica w sposobie myślenia.

Początkujący inwestor może patrzeć na nieruchomość i pytać:

„Ile kosztuje ten budynek?”

Bardziej doświadczony inwestor bardzo szybko zacznie zadawać kolejne pytania:

• Kto jest najemcą?
• Jak długo obowiązuje umowa?
• Jak stabilne jest przedsiębiorstwo płacące czynsz?
• Jak łatwo znaleźć nowego najemcę?
• Jak specjalistyczny jest obiekt?
• Jak wygląda lokalizacja i infrastruktura?
• Jakie koszty wymaga utrzymanie nieruchomości?
• Jak duże zadłużenie finansuje inwestycję?

Sam budynek jest więc tylko częścią analizy.

Drugą częścią jest ekonomia działająca wokół niego.

Dlaczego większy budynek nie oznacza automatycznie lepszej inwestycji?

Tak samo jak mieszkanie może przez pewien czas stać puste, również magazyn, hala czy lokal handlowy może stracić najemcę.

Jeżeli obiekt jest bardzo specjalistyczny albo znajduje się w słabej lokalizacji, znalezienie nowego użytkownika może być trudne.

Dlatego jednym ze sposobów ograniczania ryzyka jest wybieranie nieruchomości o dobrej lokalizacji, odpowiednim standardzie, możliwie szerokim zastosowaniu i zdrowej relacji pomiędzy wartością aktywa, zadłużeniem oraz generowanym przez nie dochodem.

Nadal jednak pozostaje ryzyko rynkowe, ryzyko pustostanu, ryzyko finansowania czy zmiany wartości nieruchomości.

Profesjonalne podejście nie polega więc na znalezieniu aktywa „bez ryzyka”.

Polega na zrozumieniu:

jakie ryzyko podejmujemy, jak możemy je ograniczyć i jakie ryzyko pozostaje mimo zastosowanych zabezpieczeń.

I właśnie ten sposób patrzenia stanie się szczególnie ważny w kolejnych obszarach — tam, gdzie inwestor przestaje być właścicielem przedsiębiorstwa czy nieruchomości, a zaczyna pełnić rolę dostawcy kapitału.

Private debt – inwestor jako dostawca kapitału

Przechodzimy teraz do świata, który dla wielu inwestorów indywidualnych jest znacznie mniej widoczny niż giełda czy nieruchomości.

Private debt to szerokie określenie finansowania dłużnego udzielanego poza klasycznym publicznym rynkiem obligacji.

Najprościej można powiedzieć:

inwestor udostępnia kapitał przedsiębiorstwu lub innemu podmiotowi, a w zamian oczekuje jego zwrotu wraz z ustalonym wynagrodzeniem.

Podstawowa idea nie jest więc całkowicie nowa.

Podobny mechanizm występuje w obligacji.

Różnica polega między innymi na tym, że private debt często jest finansowaniem prywatnym, negocjowanym indywidualnie i dopasowanym do konkretnej sytuacji przedsiębiorstwa lub projektu.

Po co przedsiębiorstwo korzysta z takiego finansowania?

Firma może potrzebować kapitału na przykład na:

• zakup nieruchomości,
• zakup maszyn lub wyposażenia,
• finansowanie zapasów,
• realizację kontraktu,
• rozwój działalności,
• przejęcie innego przedsiębiorstwa,
• finansowanie pomostowe,
• refinansowanie istniejącego zobowiązania.

Z punktu widzenia inwestora ponownie wracamy do pytania o źródło przepływu pieniężnego.

Jeżeli przedsiębiorstwo pożycza 1 mln zł na rozwój działalności, sam fakt podpisania umowy pożyczki nie tworzy pieniędzy potrzebnych do jej spłaty.

Kapitał musi zostać wykorzystany w taki sposób, aby przedsiębiorstwo było później w stanie wygenerować środki na:

• spłatę kapitału,
• zapłatę odsetek,
• pokrycie własnych kosztów działalności.

Dlatego w private debt bardzo ważna jest odpowiedź na pytanie:

„Skąd konkretnie mają pochodzić pieniądze potrzebne do spłaty?”

Źródło spłaty jest ważniejsze niż sama obietnica spłaty

Wyobraźmy sobie dwa przedsiębiorstwa.

Pierwsze pożycza pieniądze, ponieważ od kilku lat prowadzi rentowną działalność, ma podpisane kontrakty i potrzebuje dodatkowego kapitału na realizację większego zamówienia.

Drugie pożycza pieniądze, ponieważ regularnie brakuje mu środków na pokrywanie bieżących kosztów i nie posiada jasnego planu poprawy sytuacji.

Formalnie obie transakcje mogą wyglądać podobnie:

przedsiębiorstwo pożycza kapitał i zobowiązuje się go zwrócić.

Ekonomicznie mogą to być jednak dwie zupełnie różne inwestycje.

Dlatego profesjonalna analiza finansowania nie kończy się na wysokości oprocentowania.

Obejmuje również między innymi:

• model biznesowy przedsiębiorstwa,
• jego przepływy pieniężne,
• poziom zadłużenia,
• cel finansowania,
• historię działalności,
• zdolność do obsługi zobowiązań,
• jakość dostępnych zabezpieczeń.

Dlaczego przedsiębiorstwo nie pójdzie po prostu do banku?

To naturalne pytanie.

Jeżeli firma potrzebuje kapitału, dlaczego nie miałaby po prostu skorzystać z kredytu bankowego?

W wielu przypadkach właśnie tak zrobi.

Banki są jednym z najważniejszych źródeł finansowania przedsiębiorstw.

Nie oznacza to jednak, że finansowanie bankowe pasuje do każdej sytuacji.

Przedsiębiorstwo może potrzebować:

• szybszej decyzji,
• bardziej elastycznej struktury spłaty,
• finansowania nietypowej transakcji,
• kapitału na okres przejściowy,
• rozwiązania dopasowanego do konkretnego aktywa lub projektu.

Właśnie w takich miejscach pojawia się przestrzeń dla prywatnego kapitału.

Nie oznacza to automatycznie, że przedsiębiorstwo jest złym kredytobiorcą.

Oznacza natomiast, że inwestor powinien rozumieć, dlaczego firma korzysta właśnie z tego źródła finansowania.

Jeżeli chcesz zobaczyć ten mechanizm znacznie dokładniej, opisaliśmy go w osobnym przewodniku: Jak działa inwestowanie w pożyczki dla przedsiębiorców?.

Pożyczki zabezpieczone hipotecznie – druga linia ochrony

Private debt prowadzi nas do kolejnego ważnego zagadnienia: zabezpieczenia inwestycji.

Jednym z możliwych zabezpieczeń finansowania jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

To dobry przykład pokazujący, jak bardziej doświadczeni inwestorzy mogą myśleć o konstrukcji ryzyka.

Hipoteka nie tworzy źródła spłaty

To podstawowa zasada.

Jeżeli przedsiębiorstwo otrzymuje finansowanie, pierwszym źródłem spłaty powinny być środki generowane przez jego działalność, realizowany projekt, sprzedaż określonego aktywa albo inne wcześniej zidentyfikowane źródło przepływu pieniężnego.

Hipoteka pełni inną funkcję.

Jest dodatkowym mechanizmem ochrony na wypadek, gdy podstawowy scenariusz spłaty nie zadziała.

Możemy więc myśleć o takiej konstrukcji jako o dwóch warstwach:

pierwsza linia ochrony: zdolność dłużnika do spłaty zobowiązania,

druga linia ochrony: możliwość dochodzenia należności z odpowiednio dobranego zabezpieczenia.

Samo stwierdzenie „pożyczka jest zabezpieczona nieruchomością” nadal nie wystarcza jednak do oceny inwestycji.

Dlaczego LTV ma znaczenie?

Jednym z parametrów wykorzystywanych przy analizie finansowania zabezpieczonego nieruchomością jest LTV – Loan to Value, czyli relacja wartości finansowania do wartości zabezpieczenia.

Jeżeli nieruchomość jest warta 1 000 000 zł, a finansowanie wynosi 500 000 zł, LTV wynosi 50%.

Możemy też spojrzeć na tę relację odwrotnie: wartość nieruchomości odpowiada wtedy 200% wartości finansowania.

Taki bufor może ograniczać konsekwencje spadku wartości zabezpieczenia, ale nie eliminuje ryzyka.

Znaczenie ma również między innymi:

• lokalizacja nieruchomości,
• jej stan i przeznaczenie,
• realna możliwość sprzedaży,
• jakość wyceny,
• pierwszeństwo hipoteki,
• inne obciążenia prawne.

Inaczej można oceniać bardzo płynną nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, a inaczej specjalistyczny obiekt, dla którego znalezienie kupującego może wymagać znacznie więcej czasu.

Dlatego profesjonalna analiza nie sprowadza się do zasady:

„jest hipoteka, więc inwestycja jest bezpieczna”.

Znacznie lepsze pytanie brzmi:

„Jaką część konkretnego ryzyka ogranicza to zabezpieczenie i jakie ryzyko nadal pozostaje?”

To dobry przykład ważniejszej zasady:

profesjonalne zarządzanie ryzykiem nie polega na założeniu, że nic złego się nie wydarzy. Polega na przygotowaniu się również na scenariusz, w którym podstawowe założenia inwestycji przestaną działać.

Wierzytelności – inwestowanie w przyszły przepływ pieniężny

Kolejnym obszarem, który dla początkującego inwestora może wydawać się nietypowy, są wierzytelności.

W uproszczeniu wierzytelność to prawo do otrzymania określonej płatności od innego podmiotu.

Jeżeli firma wystawiła fakturę z terminem płatności za 60 dni, posiada wierzytelność wobec swojego kontrahenta.

Jeżeli bank udzielił kredytu, posiada wierzytelność wobec kredytobiorcy.

Jeżeli inwestor udzielił pożyczki, również posiada wierzytelność wobec dłużnika.

Takie prawa do przyszłych przepływów pieniężnych mogą być przedmiotem transakcji.

Dlaczego ktoś miałby sprzedać wierzytelność?

Wyobraźmy sobie przedsiębiorstwo, które sprzedało towar dużemu kontrahentowi i wystawiło fakturę na 100 000 zł z terminem płatności za 90 dni.

Firma może poczekać trzy miesiące.

Może jednak potrzebować gotówki wcześniej.

Wtedy może zdecydować się na sprzedaż prawa do przyszłej płatności innemu podmiotowi za cenę niższą niż wartość nominalna wierzytelności.

Nabywca płaci dziś mniej, a w przyszłości oczekuje otrzymania większej kwoty.

W tym przypadku źródłem zwrotu jest więc:

różnica pomiędzy ceną zakupu wierzytelności a przepływem pieniężnym, który ostatecznie zostanie odzyskany.

100 000 zł należności nie zawsze jest warte 100 000 zł

To bardzo ważna lekcja.

Nominalna wartość wierzytelności nie musi być równa jej wartości ekonomicznej.

Jeżeli dłużnik jest wiarygodny, termin płatności krótki, a dokumentacja prawidłowa, wierzytelność może mieć wartość bardzo zbliżoną do nominału.

Jeżeli natomiast dłużnik ma problemy finansowe, dokumentacja jest słaba albo odzyskanie środków może wymagać wieloletniego postępowania, wartość ekonomiczna może być znacznie niższa.

Inwestor musi więc analizować między innymi:

• kto jest dłużnikiem,
• dlaczego powstała wierzytelność,
• kiedy powinna zostać spłacona,
• jak dobrze jest udokumentowana,
• jakie zabezpieczenia istnieją,
• jakie jest prawdopodobieństwo odzyskania środków,
• ile czasu i kosztów może wymagać ich odzyskanie.

Wierzytelność pokazuje więc bardzo wyraźnie, że inwestycją nie musi być fizyczny przedmiot ani udział w przedsiębiorstwie.

Aktywem może być również prawo do przyszłego przepływu pieniężnego.

7 pytań do każdej inwestycji

REIT, magazyn, private debt i wierzytelność wyglądają na pierwszy rzut oka jak zupełnie różne inwestycje.

I pod wieloma względami rzeczywiście takie są.

Możemy jednak analizować je przy pomocy wspólnego zestawu pytań.

To właśnie te pytania są ważniejsze niż zapamiętanie nazw wszystkich możliwych klas aktywów.

Ten framework można zastosować nie tylko do aktywów opisanych w tym przewodniku.

Można wykorzystać go również przy analizie akcji, obligacji, ETF-ów, złota, kryptowalut czy praktycznie każdej nowej inwestycji, z którą spotkamy się w przyszłości.

To prowadzi do bardzo ważnej zmiany sposobu myślenia.

Zamiast pytać:

„Czy to jest dobra inwestycja?”

zaczynamy pytać:

„Jak działa ta inwestycja, co musi się wydarzyć, żebym zarobił, co może pójść źle i jaką rolę miałaby pełnić w moim portfelu?”

To również jeden z powodów, dla których sama liczba posiadanych aktywów nie mówi jeszcze wiele o jakości dywersyfikacji. Więcej na ten temat znajdziesz w przewodniku Dywersyfikacja portfela – co to jest i dlaczego jest kluczowa?.

Jak profesjonalni inwestorzy ograniczają ryzyko?

Jedna z najważniejszych różnic pomiędzy powierzchownym a bardziej profesjonalnym podejściem do inwestowania nie polega na tym, że profesjonaliści potrafią znaleźć inwestycje pozbawione ryzyka.

Takie inwestycje nie istnieją.

Różnica polega raczej na tym, że ryzyko jest identyfikowane, oceniane, ograniczane i monitorowane.

Możemy przedstawić ten proces w pięciu krokach:

1. Identyfikacja ryzyka – co konkretnie może pójść źle?
2. Ocena ryzyka – jak prawdopodobny jest dany scenariusz i jakie może mieć konsekwencje?
3. Mitygacja – co możemy zrobić, żeby zmniejszyć prawdopodobieństwo lub skutki problemu?
4. Monitoring – jakie sygnały pokażą nam, że sytuacja zaczyna się pogarszać?
5. Ryzyko pozostałe – czego nie udało się wyeliminować mimo zastosowanych zabezpieczeń?

To ostatnie pytanie jest szczególnie ważne.

Każda metoda ograniczania ryzyka ma swoje granice.

Profesjonalne podejście nie oznacza więc:

„znajdź inwestycję bez ryzyka”.

Znacznie bliżej mu do:

„zrozum ryzyko, ogranicz je tam, gdzie jest to możliwe, a następnie świadomie zdecyduj, czy pozostałe ryzyko jest warte potencjalnego zwrotu”.

Celem nie jest stworzenie iluzji bezpieczeństwa.

Celem jest doprowadzenie do sytuacji, w której inwestor wie, jakie ryzyko podejmuje, dlaczego je podejmuje i jakie mechanizmy mają ograniczyć jego konsekwencje.

Cena za dostęp do innych źródeł zwrotu

Jeżeli mniej znane klasy aktywów dają dostęp do innych źródeł zwrotu, pozwalają inaczej budować portfel i czasem oferują dodatkowe możliwości zabezpieczenia kapitału, naturalnie pojawia się pytanie:

Dlaczego wszyscy po prostu z nich nie korzystają?

Odpowiedź jest bardzo ważna.

Ponieważ dodatkowe możliwości niemal zawsze mają swoją cenę.

Czasem jest nią mniejsza płynność.

Czasem większa złożoność.

Czasem wyższy próg wejścia.

Czasem konieczność dokładniejszej analizy prawnej, finansowej lub technicznej.

A czasem po prostu brak łatwego dostępu dla inwestora indywidualnego.

To bardzo ważne rozróżnienie, ponieważ określenie „inwestycje profesjonalne” może być mylące.

Nie oznacza ono:

„lepsze inwestycje”.

Znacznie częściej oznacza:

„inwestycje wymagające bardziej profesjonalnego procesu analizy”.

Im mniej standardowe aktywo, tym większego znaczenia nabiera odpowiedź na pytania o przepływy pieniężne, dokumentację, płynność, zabezpieczenia i scenariusz wyjścia z inwestycji.

Płynność – jedna z najczęściej ignorowanych cech inwestycji

Na giełdzie łatwo przyzwyczaić się do tego, że inwestycję można sprzedać stosunkowo szybko.

Kupujemy ETF.

Kilka tygodni później zmieniamy decyzję.

Składamy zlecenie sprzedaży.

Jeżeli rynek działa normalnie i instrument jest odpowiednio płynny, możemy relatywnie łatwo zamienić inwestycję z powrotem na gotówkę.

W przypadku wielu inwestycji spoza rynku publicznego sytuacja wygląda inaczej.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnej może wymagać miesięcy.

Prywatnej pożyczki często nie można po prostu sprzedać jednym kliknięciem.

Wierzytelność może mieć potencjalnego nabywcę, ale cena, którą zaoferuje, będzie zależała od jakości dłużnika, dokumentacji i sytuacji rynkowej.

Dlatego brak płynności nie powinien być traktowany wyłącznie jako wada.

Jest przede wszystkim cechą inwestycji, którą trzeba dopasować do własnego horyzontu i potrzeb finansowych.

Problem pojawia się wtedy, gdy inwestor angażuje w mało płynne aktywo pieniądze, których może potrzebować wcześniej.

Czy inwestor indywidualny ma dostęp do tego świata?

Tak, ale w różnym stopniu.

Świat mniej znanych klas aktywów nie jest zamkniętym klubem dostępnym wyłącznie dla funduszy inwestycyjnych i bardzo zamożnych inwestorów.

Jednocześnie nie wszystkie jego elementy są równie łatwo dostępne.

Możemy wyobrazić sobie dostęp jako pewne spektrum.

1. Łatwy dostęp przez rynek publiczny

Najprostszym przykładem są notowane na giełdzie REIT-y.

Inwestor może kupić ich akcje podobnie jak akcje innych spółek.

Dzięki temu zyskuje ekspozycję na rynek nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu magazynu, biurowca czy centrum handlowego.

2. Dostęp pośredni

Kolejnym poziomem są specjalistyczne fundusze i inne struktury, które zbierają kapitał wielu inwestorów i inwestują go w określony segment rynku.

Może to dotyczyć między innymi:

• nieruchomości komercyjnych,
• private debt,
• infrastruktury,
• wierzytelności,
• finansowania przedsiębiorstw.

Inwestor nie analizuje wtedy każdej pojedynczej transakcji samodzielnie, ponieważ dużą część pracy wykonuje zarządzający.

Pojawia się jednak nowe pytanie:

jak dobra jest sama struktura inwestycyjna i kto podejmuje decyzje w naszym imieniu?

3. Dostęp bezpośredni

Bardziej doświadczeni inwestorzy mogą uczestniczyć bezpośrednio w konkretnych transakcjach.

Może to oznaczać:

• zakup nieruchomości komercyjnej,
• udzielenie finansowania przedsiębiorstwu,
• zakup wierzytelności,
• udział w finansowaniu konkretnego projektu.

W takim przypadku inwestor zyskuje większą kontrolę nad wyborem aktywa i konstrukcją transakcji.

Jednocześnie bierze na siebie znacznie większą odpowiedzialność za analizę.

4. Rynek profesjonalny i instytucjonalny

Na końcu spektrum znajdują się inwestycje, do których przeciętny inwestor indywidualny może mieć bardzo ograniczony dostęp.

Duże fundusze mogą uczestniczyć w ogromnych projektach infrastrukturalnych, finansowaniu całych przedsiębiorstw, przejęciach, dużych portfelach nieruchomości czy transakcjach private equity.

Nie oznacza to jednak, że inwestor indywidualny nie powinien interesować się tym światem.

Wręcz przeciwnie.

Nie trzeba mieć dostępu do każdej klasy aktywów, żeby warto było ją rozumieć.

Zrozumienie mechanizmu może pomóc lepiej oceniać również inwestycje, które już posiadamy.

Jak wykorzystać 7 pytań do każdej inwestycji?

Wcześniej zebraliśmy siedem pytań, które można zastosować do bardzo różnych klas aktywów.

Teraz warto zobaczyć, jak używać ich jako praktycznego procesu analizy.

1. Co właściwie kupuję lub finansuję?

Czy nabywam własność?

Udział w przedsiębiorstwie?

Prawo do przyszłego przepływu pieniężnego?

Udzielam komuś kapitału?

A może kupuję udział w funduszu, który dopiero inwestuje pieniądze dalej?

Jeżeli nie potrafimy jasno powiedzieć, co właściwie posiadamy, analiza powinna zatrzymać się właśnie tutaj.

2. Skąd pochodzi mój zwrot?

Od najemcy?

Od przedsiębiorstwa spłacającego zadłużenie?

Z przyszłej sprzedaży aktywa?

Z dywidendy?

Z różnicy pomiędzy ceną zakupu wierzytelności a odzyskaną kwotą?

Zwrot nie powinien być abstrakcyjną liczbą procentową.

Powinien mieć konkretne źródło ekonomiczne.

3. Kto lub co generuje pieniądze potrzebne do wypłaty?

To pytanie rozwija poprzednie.

Jeżeli źródłem zwrotu jest czynsz, kto płaci czynsz?

Jeżeli są nim odsetki, skąd dłużnik bierze środki na ich zapłatę?

Jeżeli liczymy na sprzedaż aktywa, kto może być przyszłym kupującym?

Im bardziej konkretna odpowiedź, tym lepiej rozumiemy mechanizm inwestycji.

4. Co może spowodować stratę i w jakich warunkach inwestycja może radzić sobie gorzej?

To pytanie bywa ważniejsze niż prognozowanie potencjalnego zysku.

Czy problemem będzie niewypłacalność dłużnika?

Brak najemcy?

Spadek wartości nieruchomości?

Wzrost kosztu finansowania?

Recesja?

Problemy prawne?

Nieudany projekt?

Im lepiej potrafimy nazwać możliwe scenariusze straty i warunki, w których aktywo może zachowywać się słabiej, tym łatwiej ocenić, czy ryzyko jest dla nas akceptowalne.

5. Jak ograniczono te ryzyka?

Czy istnieje zabezpieczenie?

Czy zastosowano konserwatywne LTV?

Czy portfel ma wielu najemców?

Czy inwestycja jest rozproszona pomiędzy wielu dłużników?

Czy dokumentacja została odpowiednio przygotowana?

Czy istnieje rezerwa finansowa?

A przede wszystkim:

jakie ryzyko pozostaje mimo zastosowanych zabezpieczeń?

6. Jak mogę wyjść z inwestycji?

Sprzedaż na giełdzie?

Spłata pożyczki?

Sprzedaż nieruchomości?

Odkup przez innego inwestora?

Zakończenie funduszu?

Brak łatwego sposobu wyjścia nie musi automatycznie dyskwalifikować inwestycji.

Powinien jednak wpływać na to, jak dużą część kapitału jesteśmy gotowi zamrozić i na jak długo.

7. Jaką rolę ta inwestycja miałaby pełnić w moim portfelu?

To pytanie często zostaje pomijane.

Możemy znaleźć ciekawą inwestycję i nawet prawidłowo ocenić jej mechanizm.

A mimo to może ona nie być nam potrzebna.

Czy ma zwiększyć potencjalny dochód?

Czy ma wprowadzić inne źródło ryzyka niż giełda?

Czy ma zapewnić ekspozycję na nieruchomości?

Czy ma zmniejszyć zależność od jednego rynku?

Czy po prostu zainteresowała nas dlatego, że jest nowa?

Dobra inwestycja nie musi być dobrą inwestycją dla naszego portfela.

Nie musisz inwestować we wszystko, co poznajesz

Poszerzanie wiedzy inwestycyjnej niesie ze sobą pewną pułapkę.

Im więcej klas aktywów poznajemy, tym łatwiej dojść do wniosku, że powinniśmy posiadać je wszystkie.

ETF-y.

Złoto.

REIT-y.

Nieruchomości.

Private debt.

Wierzytelności.

Kryptowaluty.

Surowce.

I jeszcze kilka nowych rzeczy, które przeczytaliśmy w ostatnim tygodniu.

To nie jest cel edukacji inwestycyjnej.

Celem jest zwiększenie liczby narzędzi, które potrafimy świadomie ocenić.

Możemy bardzo dobrze rozumieć nieruchomości komercyjne i zdecydować, że nie chcemy ich posiadać.

Możemy rozumieć private debt i uznać, że poziom płynności nie odpowiada naszym potrzebom.

Możemy znać mechanizm wierzytelności i stwierdzić, że ich analiza jest dla nas zbyt czasochłonna.

Świadoma decyzja:

„rozumiem tę inwestycję, ale nie pasuje do mojego portfela”

jest równie wartościowa jak decyzja o zainwestowaniu.

Co możesz zrobić już dziś?

Nie musisz szukać nowej inwestycji ani otwierać żadnego rachunku.

Zrób prostsze ćwiczenie.

Wybierz jedną klasę aktywów z tego przewodnika, której wcześniej nie znałeś dobrze.

Może to być REIT, private debt, nieruchomość komercyjna albo wierzytelność.

Następnie odpowiedz własnymi słowami na siedem pytań:

1. Co właściwie kupuję lub finansuję?
2. Skąd pochodzi mój zwrot?
3. Kto lub co generuje pieniądze potrzebne do jego wypłaty?
4. Co może spowodować stratę i kiedy inwestycja może radzić sobie gorzej?
5. Jak ograniczono ryzyka i jakie ryzyko nadal pozostaje?
6. Jak mogę wyjść z inwestycji?
7. Jaką rolę miałaby pełnić w moim portfelu?

Jeżeli potrafisz na nie odpowiedzieć, zrobiłeś coś ważniejszego niż poznanie kolejnej nazwy inwestycji.

Zacząłeś analizować ją jak inwestor.

Świat inwestowania poza utartymi ścieżkami – dokąd pójdziemy dalej?

Ten przewodnik nie ma być encyklopedią wszystkich mniej znanych inwestycji.

Ma być mapą wejściową.

Pokazaliśmy kilka drzwi, za którymi znajdują się znacznie większe obszary wiedzy.

Nieruchomości

Naturalnymi kolejnymi tematami są:

• REIT-y,
• nieruchomości komercyjne,
• magazyny i centra logistyczne,
• hale produkcyjne,
• retail parki.

Finansowanie przedsiębiorstw

Tutaj możemy rozwijać:

• private debt,
• pożyczki dla przedsiębiorców,
• pożyczki zabezpieczone hipotecznie,
• analizę źródła spłaty i zabezpieczeń.

Pierwszym rozwinięciem tego obszaru jest już istniejący poradnik Jak działa inwestowanie w pożyczki dla przedsiębiorców?.

Wierzytelności

To kolejny duży świat:

• zakup wierzytelności,
• wycena przyszłych przepływów pieniężnych,
• różnica pomiędzy należnością zdrową a problematyczną,
• ryzyko odzyskania kapitału.

Z czasem poszczególne drzwi będą prowadziły do coraz bardziej szczegółowych materiałów.

Ten przewodnik pozostanie natomiast miejscem, do którego można wrócić, żeby ponownie zobaczyć całą mapę mniej oczywistego świata inwestowania.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mniej znane inwestycje są bardziej zyskowne?

Nie ma takiej reguły. Mniej popularna klasa aktywów może oferować inne źródło zwrotu, ale zwykle wiąże się również z określonymi ograniczeniami, takimi jak mniejsza płynność, większa złożoność czy trudniejszy dostęp. Potencjalny zwrot zawsze należy analizować razem z ryzykiem.

Czy inwestycje używane przez profesjonalistów są bezpieczniejsze?

Nie automatycznie. Profesjonalny charakter rynku częściej oznacza bardziej rozbudowany proces analizy i zarządzania ryzykiem niż brak ryzyka. Również fundusze, przedsiębiorstwa i inwestorzy instytucjonalni mogą ponosić straty.

Czy trzeba być bardzo zamożnym inwestorem, żeby mieć dostęp do tych aktywów?

Nie zawsze. Niektóre rozwiązania, takie jak notowane REIT-y, mogą być stosunkowo łatwo dostępne. Inne wymagają większego kapitału, uczestnictwa w specjalistycznym funduszu albo bezpośredniego udziału w konkretnej transakcji.

Czy REIT jest tym samym co zakup nieruchomości?

Nie. Kupując bezpośrednio nieruchomość, stajesz się właścicielem konkretnego aktywa. Kupując udział w REIT, inwestujesz w podmiot posiadający lub finansujący portfel nieruchomości. Mechanizm ekonomiczny jest związany z nieruchomościami, ale konstrukcja inwestycji jest inna.

Czym private debt różni się od obligacji?

W obu przypadkach podstawową ideą jest udostępnienie kapitału dłużnikowi w zamian za wynagrodzenie. Private debt obejmuje jednak finansowanie prywatne, często indywidualnie konstruowane i niewystępujące na publicznym rynku obligacji.

Czy warto dodawać mniej znane klasy aktywów do portfela?

Nie ma jednej odpowiedzi. Najpierw trzeba zrozumieć mechanizm inwestycji, ryzyko, płynność i jej rolę w całym portfelu. Sama możliwość inwestowania w nowe aktywo nie jest powodem, żeby je posiadać.

Co przeczytać dalej?

Jeżeli ten przewodnik był Twoim pierwszym krokiem poza najbardziej popularne inwestycje, kolejne materiały pozwolą uporządkować poszczególne elementy.

• Jakie są najpopularniejsze klasy aktywów? – jeśli chcesz wrócić do podstaw i porównać klasyczne aktywa z obszarami opisanymi w tym przewodniku.
• Dywersyfikacja portfela – co to jest i dlaczego jest kluczowa? – jeśli chcesz zrozumieć, dlaczego różne źródła ryzyka i zwrotu mogą mieć znaczenie dla całego portfela.
• Jak działa inwestowanie w pożyczki dla przedsiębiorców? – jeśli chcesz wejść głębiej w jeden z mniej znanych obszarów opisanych w tym przewodniku.

Podsumowanie

Świat inwestowania nie kończy się na akcjach, ETF-ach, obligacjach i mieszkaniu na wynajem.

Za najbardziej widoczną częścią rynku istnieją nieruchomości komercyjne, REIT-y, private debt, finansowanie przedsiębiorstw, pożyczki zabezpieczone hipotecznie, wierzytelności i wiele innych struktur.

Nie trzeba jednak inwestować w każdą z nich.

Znacznie ważniejsze jest zrozumienie, jak działają.

Co właściwie kupujemy?

Skąd pochodzi zwrot?

Kto generuje przepływ pieniężny?

Co może pójść źle?

Jak ograniczono ryzyko?

Jak wygląda płynność?

Jaką rolę aktywo miałoby pełnić w portfelu?

Gdy zaczynamy zadawać właśnie takie pytania, przestajemy patrzeć na inwestowanie jak na wybór z krótkiej listy produktów.

Zaczynamy patrzeć na nie jak na świat różnych mechanizmów, przepływów pieniężnych i rodzajów ryzyka.

I właśnie wtedy zaczyna się kolejny etap rozwoju inwestora.